“马斯克北京买豪宅”乌龙背面：合生创展的沉浮往事

  北京楼市近期有些热烈。9月5日，在交际平台上，多个北京房产中介发视频著作，称马斯克以1.5亿美元在北京买房，音讯张狂刷屏，还上了微博热搜。随后，特斯拉回应称此为假音讯。

  流言尽管已止，可是言论旋涡中的豪宅引发的评论还在持续：究竟什么房子要1.5亿美元？

  流言中，马斯克以1.5亿美元在北京买的房子，是北京霄云路8号缦合北京的空中四合院，该楼盘前期又被称为宵云路8号。

  能和国际首富放在同一则流言里的楼盘，是怎样的楼盘？缦合北京坐落东三环外燕莎商圈中心，是北京尖端住所项目之一，坊间乃至流传着“万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶儿”这样一个段子。

  这个“宵8的顶”说的便是缦合北京的空中四合院。早在十几年前，霄云路8号首期预售单价就开到8-12万元/平方米，一举捅破全国商品房价格天花板。

  2008年，霄云路8号取得了首张预售证，预价格格在8万-12万元/平方米，而当年北京四环周边的住所出售均价为12000元/平方米。安居客显现，项目出售均价16.7万元/平方米，450平方米户型单套7500万元起。其空中四合院单套对外报价5亿元，面积在1000平方米左右，买房需提早至少一周预定看房，验资1亿元。自2020年以来，缦合北京接连三年成为我国7000万+级豪宅商场的销冠。

  缦合北京贵在哪里？一方面来自地段的稀缺。寸土寸金的北京，它不只地处东三环燕莎商圈中心，更是向阳公园、太阳宫公园、四德公园簇拥，独享288.7公顷亚洲最大的城市公园。

  另一方面，为提高价值，开发商和“酒店中的爱马仕”——安缦酒店创始人Adrian Zecha（阿德里安·泽查）联合共创全新品牌MAHA CHINA，缦合北京便是亚太地区首个MAHA著作。此外，其打造的高端会所华府会也称为北京名列前茅的私家会所。

  为什么会呈现“马斯克卖缦合北京”这样的风闻？业界猜想，或许跟马斯克的母亲梅耶·马斯克曾于2023年9月来北京参与该项意图活动有关。根据“缦合北京”大众号，现场梅耶·马斯克与合生创展集团董事局主席、缦合我国联席主席朱桔榕，合生旗舰地产总裁、缦合我国董事刘芸岐，GEORGES CHAKRA品牌创始人兼构思总监GEORGES CHAKRA一起到会活动。

  说起合生创展，读者或许不会太了解，可是珠江帝景、帝景山庄、愉景雅苑、华南新城，老广或许就很了解，这都是合生创展的手笔。合生创展在广州先后开发了将近20个大型项目，其间主要以高端住所为主。

  当年有多风景呢？1998年合生创展在广州一地的赢利便超越万科全国五城总和，顺畅在港交所挂牌上市。彼时万科老大王石曾赞叹道：“合生创展才是地产界的航母”。

  上市后，资金富余的合生创展开展愈加急进，从1998年到1999年的短短一年时间里就有110多栋楼宇相继建成，其开发规划、出售成绩，在广州房地产业无出其右。所以合生创展决议北上，敞开全国性布局，自此合生创展成为继万科后的第二个“北伐”的粤系房企。

  合生创展背面的操盘人也是个传奇。在广东房地产职业，朱孟依及其兄弟有着较大的影响力。揭露材料显现，朱孟依1959年生于广东省丰顺县，1992年，他在香港与人协作建立合生创展，随后他又于1993年在广州建立珠江出资。此外，朱孟依的哥哥朱拉伊是新南边集团总裁，弟弟朱庆伊是珠光集团的掌门人。

  可是，局面的高光并没有持续好久。从2010年至2017年，合生创展出售额分别为144亿元、76亿元、116亿元、113亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元，且自2014年起合生创展就跌出了房企百强。

  本年上半年，合生创展也承压前行。上半年合生创展经营收入为126.0亿元，同比下滑8.43%，归母净利9.8亿元，同比削减72.51%。

  这或许跟其喜爱囤地，缓慢周转的风格相关。例如广州的珠江帝景，开发18年后仍未完结；上述红盘缦合北京是2004年拿的地，现在正在出售中的广州高端住所缦云广州，是1997年拿的地。

  更别说合生创展喜爱囤的旧改项目，更是发展缓慢。合生创展在广州海珠区持有的前进路改造项目耗时十余年都未开端拆迁开工；相同在海珠区的TIT科贸园，早在2011年就归入合生创展年报，现在相同无竣工面积；还有海珠区的旧改巨无霸项目——“康鹭片区旧改”，推动进展现已晚于前期协作要求。

  不过，早年在一线城市囤有很多土储，现在坐享土地增值的盈利，让合生创展在一众房企“增收不增利”中依然保持一个亮眼的赢利表。本年上半年，毛利率27.24%，尽管同比降低了约9个百分点，可是依然高于职业缺乏20%的平均水平。

  之前龙光、奥园、融创等房企的二代偶然台前出面，但随着房地产进入剧烈调整期，二代们又退到暗地，一代们持续鼓励撑起来。像万达的王健林都快70了，退休看起来还遥遥无期。

  合生创展交接班看上去比较顺畅。2020年头，朱孟依退隐，其女儿朱桔榕开端掌握合生创展的权杖。

  朱孟依也是真放权。一改父亲低沉慎重的风格，朱桔榕在地产职业进击扩张，接班当年的5月，就在北京豪掷180亿元拿地。

  还一度沉浸“炒股”。2020年，股权出资被朱桔榕归入主体事务活动之一。2021年上半年，合生创展录得出资收入50.07亿港元，同比大增76%。

  不过“炒股有危险，入市需慎重”。长时间资金商场瞬息万变，涨跌难以预知，朱桔榕没能成为“女巴菲特”，2022年就亏了超20亿港元。这两年里，合生创展的财报里现已罕见宣扬股权出资收益了。

  缦，转义指无斑纹的丝织品，但有了安缦酒店这个尖端品牌后，“缦”字变得很巨大上。朱桔榕与安缦酒店创始人 Adrian Zecha联手一起打造了MAHA CHINA，把“缦”贴在了合生创展之上。

  缦合北京便是“缦”系比较成功的产品。2008年初次开盘的老豪宅“宵云路8号”，由于产品老化被广为吐槽，可是披上“缦”系外衣以及系列变革之后，果然产品热销了，之后“缦”系也在全国落地开花。

  可是，也不是一切“缦”系产品都被认可。比方缦云广州，就被吐槽户型有硬伤，面积最小的户型都要145㎡，但只做了三房，其间一个次卧还小得不幸。

  本年上半年，该楼盘还被爆拖欠购房者10万诚意金。彼时，据新闻媒体报道，阳光家缘网显现，2022年开盘至2024年3月份，项目仅网签了117套，去化率缺乏18%。

  不过，在房企纷繁自危的当下，合生创展财政方面还算比较稳健。根据公司发表，到2024年7月1日，合生创展的有息负债规划为807亿港元（除掉已于7月1日归还的北京向阳合生汇CMBS后），公司一年内到期的债款占比从2023年的43%下降至28%；除掉合约负债后的资产负债率与2023年底根本相等，保持在59%。

  关于未来的偿债组织，合生创展泄漏，现在公司境外揭露商场债款已彻底清零。到2024年中期，公司揭露商场债款仅为89亿元，同比下降23%。